"Úvod
Podnikatel má dnes mnoho možností, jak řídit a provozovat hotel. Máme následující formy řízení hotelu nezávislý hotel, rezervační systém, rezervační a marketingové systém, síť, franšízový systém a nakonec smlouva o řízení. V této seminární práci se budeme podrobně zabývat smlouvou o řízení, která začíná být čím dál oblíbenější ve sféře hotelnictví.
 

Smlouva o řízení – charakteristika
Jedná se o smluvní ujednání mezi vlastníkem objektu a společností ve věci řízení hotelu pod jejím jménem. Smlouva má charakter partnerství nebo mandátního pověření (Křížek F. & Neufus J., 2011). Se smlouvou o řízení se můžeme také setkat pod pojmem management contract, smlouva o řízení a provozu hotelu nebo smlouva o managementu. Smlouva definuje dvě smluvní strany. Jednou smluvní stranu představuje Vlastník, což je majetek hotelového subjektu. Druhou smluvní stranou je Manažer, kterým je společnost, jež provoz hotelu řídí. Nejedná se tedy o nájemní smlouvu. Hlavním rozdílem je, že Vlastník po celou dobu provozu má pod dohledem jak peníze, tak majetek. Tato forma má spíše formu partnerství než obchodního vztahu. I když prvního hotely řízené tímto způsobem můžeme pozorovat už v 60. letech 20. století v USA, přesto v řadě zemí (i v České republice) neexistuje obecná právní norma. V současné době je tato forma ve stále větší a větší oblibě. Jde o ideální rámec fungování hotelového provozu. Jelikož plně využíván model řízení hotelu manažerskou společností a zároveň se klade důraz na úzkou spolupráci mezi vlastníkem na jedné straně a manažerem na straně druhé. Smlouvy se dříve uzavírali na dobu 10 let a někdy i více. V současné době je ovšem trendem zkracování doby na 3 až 5 let. Častá je také kombinace smlouvy o řízení se franšízingovými smlouvami nebo licenčními smlouvami.

Vztahy mezi vlastníkem a manažerem
Základní charakteristikou celé smlouvy o řízení je, že vlastník neodevzdává manažerovi svůj majetek k plnému využívání (tedy i s rizikem zničení), ale pouze mu dává právo řídit provoz daného subjektu. Manažer vlastníkovi neplatí nájemné, ale naopak z peněz, které manažer vydělá, mu vlastník vyplácí odměnu. Odměna se skládá ze dvou částí. Dělí se na základní a motivační složku. Dohromady obě složky tvoří 10 až 15% ze zisku. Vidíme tedy, že to aby hotel prosperoval, je ve vlastním zájmu manažera, protože se od toho odvíjí výše jeho odměny. Odměny jsou stanoveny podle principu maximalizace závaznosti operací Manažera provedených při řízení hotelu. Jedná se tedy o odměny, které jsou závislé na hlavních hospodářských ukazatelích, jako je zisk a tržba. Hlavním bodem smlouvy o řízení bývá také stanovení každoročního plánu. Tento plán musí být schválen oběma smluvními stranami. Takže se nemůže stát, že by si například vlastník stanovil naprosto nereálné požadavky a manažer by byl pak pokutován za jejich nesplnění. Obsahově se plán týká především výnosů, marketingového plánu a nákladů. Plán představuje hodnoty se smluvenými odchylkami. Manažer se nesmí ani v jednotlivých položkách od plánovaných hodnot odchýlit bez souhlasu vlastníka. Veškeré toky peněz a účetnictví jsou řízeny z účtu vlastníka. Vlastník má tedy v každém okamžiku dokonalý přehled o současné finanční situaci. Co se týče nákupu a prodeje majetku může k němu docházet buď na základě sjednaného plánu, nebo po dohodě s vlastníkem. Smlouvy na dodávky základních provozních komponentů sjednává vlastník, aby byla zajištěna převoditelnost práv pro případ, že by s manažerem neprodloužil nebo ukončil smlouvu. Smlouvy, které se týkají běžného provozního charakteru, sjednává a podepisuje manažer a to buď na základě plné moci, nebo je tak sjednáno ve smlouvě o řízení. Náklady na mzdy jsou považovány na náklady hotelu, i když tu existují dvě varianty pracovního poměru. Zaměstnanci mohou být zaměstnáni buď přímo vlastníkem, nebo manažerem. Obvykle ředitel hotelu bývá zaměstnancem manažera, tím tedy spadá i do jeho nákladů. Ostatní zaměstnanci jsou pak zaměstnanci vlastníka a rovněž taky jeho náklady. Principem smlouvy o řízení je zájem vlastníka na výnosech a ochraně svého majetku. Vlastník tedy provádí kontroly manažera a dodržování každoročního plánu. Má právo být informován o záležitostech ekonomického charakteru. Ovšem nemá právo jakkoli vstupovat či zasahovat do provozních záležitostí, včetně personální oblasti či obchodní politiky. To vše má v kompetenci manažerská firma. Vlastník však může kontrolovat stav příslušného provozního účtu, stav nemovitosti i veškerého zařízení. Všeobecně můžeme říci, že k největšímu kontaktu mezi vlastníkem a manažerem dochází právě při sjednávání plánu. Vlastník se nestará o takové záležitosti jako je úhrada faktur manažerem, provádění oprav manažerem podle sjednaného plánu atd. Celkově smlouva o řízení musí být založena především na důvěře mezi vlastníkem a manažerem, na odbornosti manažera a na obchodním partnerství. Manažerská firma dává dále vlastníkovi k dispozici vyškolené odborníky, informace svých odborných manažerů, případně své vlastní zaměstnance, zapracované speciálně pro hotel vlastníka. Manažer vlastníkovi také poskytuje veškeré poradenství, jako jsou finanční analýzy, technické, provozní i architektonické poradenství. A tímto způsobem je přenášeno velmi cenné know-how. Standardy manažera jsou tedy přenášeny do hotelu vlastníka.
Franchising vs. Smlouva o řízení
V dnešním světě, který je velmi ovlivněný globalizací, dochází stále více ke spojování podniků, podnikatelů, finančních uskupení či společného investování.
Na trhu je často těžké se udržet a dosáhnout většího podílu na trhu. V hotelnictví nutí konkurence provozovatele a majitele ke zvyšování počtu hotelů, efektivnímu a globálnímu marketingu, vedení hotelu, zvyšování kvality služeb.
Hotelový investor může posoudit tři druhy spolupráce:
1. Postaví nový hotel nebo odkoupí cizí hotel, zrekonstruuje ho a dají mu jméno řetězce.
2. Investor najde vhodnou značku, která mívá zavedené know-how a prestiž, ale hotel bude nadále provozovat on – franchising.
3. Investor se spojí s vhodnou manažerskou společností, která spolu s ním bude efektivně řídit hotel – smlouva o řízení.
I když jsou si v jistých záležitostech franchiza a smlouva o řízení podobné, přesto najdeme některé výrazné rozdíly. Jelikož jsou si v mnohem podobné, často se dochází ke spojení obou smluv.
Franchising Smlouva o řízení
Jméno a řízení hotelu Hotel řídí majitel hotelu a hotel nese jméno zavedené značky franšízora. Hotel je řízen jménem majitele manažerská firma. Jméno nemusí obsahovat jméno manažerské firmy.
Zaměstnanci hotelu Zaměstnává a platí je vlastník hotelu. Mohou být buď zaměstnanci majitele, nebo manažerské společnosti. Manažera vyplácí majitel.
Standardy pro poskytování služeb a vybavení hotelu Majiteli je předepisuje franšízor, který také dohlíží na jejich dodržování. Za nedodržení hrozí pokuta, nebo odebrání značky. Standardy a vybavení určuje manažerská firma.
Rozhodovací moc majitele Pokud dodržuje podmínky, není omezen ve výběr dodavatelů, obchodní politiky atd. Velmi nízká, majitel má možnost konzultovat jen ekonomické ukazatel, ostatní je na manažerovi."

PRÁCE BYLA UVOLNĚNA BEZ NÁROKU NA HONORÁŘ