Úvod

1.	Historie nájemného

2.	Nájem bytu

2.1	Definice bytu

2.2	Nájem bytu

2.3	Vznik nájmu bytu

2.4	Práva a povinnosti z nájmu bytu

2.5	Přechod nájmu k bytu

2.6	Zánik nájmu bytu

2.6.1

Hrubé porušování dobrých mravů v domě

2.6.2

Neplacení nájemného

2.6.3

Nedovolený podnájem

2.6.4

Nájemce má dva nebo více bytů

2.6.5

Neužívání bytu

2.6.6

Potřeba bytu pro pronajímatele

2.7	Bytové náhrady

3.	Právní úprava nájemného dnes

4.	Celospolečenské důsledky regulace nájemného

5.	Nájemní bydlení de lege ferenda

Závěr

" Konsens s regulací nájemného v České republice je relativně nízký (většinu souhlasících tvoří až na výjimky právě nájemníci využívající práva na regulované nájemné) a možná právě tento fakt motivoval jistou snahu českých zákonodárců o postupnou (ale velmi pomalou a podle mého názoru nedostatečnou) deregulaci cen nájemného. Tématem regulace nájemného, ale i regulace nájemních vztahů obecně se zabývám v podstatě kontinuálně v celé práci a sleduji její vliv na jednotlivé instituty nájemního práva. Cílem mé práce není ani tak široce obsáhnout celou oblast nájemního bydlení, jako se spíše zaměřit na slabá místa právní úpravy nájemních vztahů a upozornit na konkrétní důsledky, které taková právní úprava přináší v praxi. Velkou část své práce jsem věnovala též historii nájemného, protože její znalost pomáhá vidět současnou situaci v širších souvislostech našeho historického vývoje a mnohé příčiny dnešního stavu v oblasti nájemného také pochopit.
Práce je pro usnadnění orientace členěna do kapitol a subkapitol. V první kapitole se zabývám již výše zmíněnou historií nájemného a to od roku 1917 do roku 2006, důraz přitom kladu zejména na různá regulační a deregulační opatření, jak byla v průběhu let uplatňována. Kapitola druhá pojednává o nájmu k bytu obecně – počínaje definicí bytu a nájmu bytu, přes vznik nájmu bytu, práva a povinnosti z něj vyplývající až po jeho zánik, přičemž k právní úpravě jednotlivých institutů jsem se snažila přistupovat kriticky a upozorňovat na nesnáze vznikající účastníkům nájemního vztahu při aplikaci platných zákonů. Kapitolu čtvrtou jsem věnovala dnešní právní úpravě nájemného, kterou tvoří zejména nový zákon č. 107/2006 Sb. V páté kapitole jsem se snažila nastínit nejdůležitější celospolečenské důsledky, které s sebou regulace nájemného přináší a kapitola šestá patří návrhům de lege ferenda v oblasti nájmu bytu.

1. Historie nájemného

1.1 Nájemné v letech 1917 – 1945

Výklad historie nájemního bydlení v České republice začínám rokem 1917, protože právě v průběhu první světové války došlo na našem území k první zvláštní právní úpravě nájemního bydlení a zejména nájemného, která měla samozřejmě regulační charakter. Prvotní příčinou regulace byla přeměna velké většiny průmyslových odvětví ve vojenskou produkci, čímž se v poměrně krátkém časovém úseku zvýšila koncentrace pracovních sil ve větších městech. Toto výrazné zvýšení počtu obyvatel ve vybraných městech mělo pak mimo jiné za následek náhlý nárůst poptávky po nájemním bydlení a samozřejmě také nárůst cen nájemného. Z důvodu sociální neúnosnosti stávajících cen nájemného byl opatřením č. 34/1917 Ř. z. rozdělen bytový fond na domy tzv. staré, které začaly podléhat regulaci a domy “nové“, v nichž nájem chráněn nebyl. Tato regulace měla charakter dočasného válečného opatření a byla uplatněna pouze v taxativně vyjmenovaných městech, kterých se tento problém týkal (typicky např. Plzeň, ale překvapivě ne Praha). Ačkoliv měla regulace v první řadě chránit nájemníky, byla prezentována též jako ochrana majitelů domů před zvyšováním úrokových sazeb hypotečních úvěrů poskytnutých na výstavbu činžovních domů ze strany bank. Roku 1918 pak bylo vydáno nařízení č. 21/1918 Ř. z., kterým byla působnost regulace rozšířena pro všechny obce. Téhož roku bylo vydáno také nařízení č. 368/1918 Ř. z., kterým bylo zavedeno povinné hlášení nevyužitých bytových jednotek.
Při vzniku Československé republiky 28. října 1918 byl na základě recepční normy č. 11/1918 Sb. z. a n., o zřízení samostatného státu československého, převzat Rakouský občanský zákoník (AGBG) z roku 1811 a od té doby docházelo k velmi pozvolné deregulaci nájemného, která trvala celých 22 let. Prvním krokem k této deregulaci bylo nařízení ministra sociální péče a spravedlnosti č. 83/1918 Sb. z. a n. ve znění dalšího nařízení č. 62/1919 Sb. z. a n., jímž se z působnosti tohoto nařízení vyjímaly nájemní smlouvy uzavřené s cizími státními příslušníky. Nařízení současně potvrzovalo dělení bytů podle data kolaudace na byty zkolaudované před 27. lednem 1917 a po něm. Stále bylo ovšem zakázáno jednostranné zvyšování nájemného, to mohlo být zvýšeno jen v mimořádných případech - například pokud byla zvýšena úroková míra hypotéky váznoucí na domě. O přípustnosti zvýšení nájemného a jeho přiměřenosti přitom rozhodl po pronajímatelově či nájemcově návrhu příslušný nájemní úřad, popřípadě okresní soud a to v řízení, kdy byly mimo jiné vyslechnuty i osoby znalé místních poměrů. Dle § 1118 zákona č. 946/1811 Sb. z. s. - Obecného zákoníku občanského, vypovědět nájemní smlouvu bylo možné například z důvodu prodlení s úhradou činže, pokud nájemník odmítal přípustné zvýšení činže, pokud hrubě nebo soustavně porušoval domovní řád nebo potřeboval-li vlastník byt sám pro sebe a utrpěl-li by značnější újmu než nájemník. K výpovědi nájemní smlouvy přitom bylo nutné přivolení soudu. Nájemní smlouva, která byla sjednána na dobu delší než půl roku, byla zařazena do režimu regulace a bylo na ni pohlíženo, jako kdyby byla sjednána na dobu neurčitou. Nadále trvala i ochrana majitele domu proti zvýšení úrokové míry hypotéky váznoucí na domě s regulovanými byty ze strany banky a do 31. prosince 1919 byli majitelé domů též soudně chráněni před případnými následky neplnění hypotéky. Přísnost tehdejší regulační právní úpravy dokládá i fakt, že nařízení 83/1918 Sb. z. a n. obsahovalo též trestní ustanovení § 19: Kdokoliv učiní nepravé nebo neúplné údaje, aby obešel nebo zmařil ustanovení tohoto nařízení, buď potrestán peněžitou pokutou až do 20 000 K nebo vězením až do šesti měsíců."